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港股第二个平台浮现 正商分拆“蚊型”兴业物联上市

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2019-10-21 15:56

  • 作为长期名列河南省销售额排名第一的正商集团,其目前已在纽交所主板、香港主板、A股陆续布局上市平台,包括GMRE企业、赞宇科技(郑商发展)、正商实业等。

    皇家赌场APP地产网 10月21日,河南兴业物联网管理科技有限企业向香港联合交易所递交IPO招股书。

    吸引人们关注的是,这家专注于物业管理发展业务的企业,正是正商集团旗下子企业,75.45%股权比例由后者持有。

    皇家赌场APP地产新媒体查阅获悉,兴业物联是于1999年成立的河南省的物业管理服务供应商,专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。于2017年10月开始,向物业开发商提供智能化工程服务(包括保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统的规划、设计及安装)的业务。

    于2017年11月,兴业物联于新三板开始挂牌。不过一年多后,便于2019年1月21日从新三板摘牌。至于终止挂牌,兴业物联说明称系战略发展调整的需要。时隔不足一年,和蓝光、保利等房企一样,正商迅速将物业企业推向港交所。

    倚仗着正商集团大型项目组合的优势,兴业物联的物业规模仍较小。招股书显示,截至目前,兴业物联的在管物业组合涵盖16幢商用楼宇及三幢政府楼宇,建筑面积约为210万平方米,而合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

    根据第一太平戴维斯报告,按2018年在管物业建筑面积计算,是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。另据相关统计按综合实力计,兴业物联在中国物业服务百强企业排行榜上排名第67位。

    营业状况方面,兴业物联的集团收益总额由截至2016年12月31日止年度约4730万元大幅增至截至2018年12月31日止年度约1.31亿元,复合年增长率约66.4%。截至2019年6月30日止六个月,收益总额为8120万元。

    截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及2019年6月30日止六个月,毛利分别约为2230万元、3820万元、6230万元及3980万元,整体毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%、49.0%,维持了较高水平。

    但和大部分物业企业初始阶段类似,兴业物联的发展规模与大股东关联较高,物业管理协议中大部分涉及正商集团开发的物业,而所有智能工程协议涉及为正商集团开发的物业安装系统。

    其中,截至2018年12月31日止三个年度各年及截至2019年6月30日止六个月,兴业物联向正商集团开发物业提供物业管理服务产生的收入,分别占兴业物业来自物业管理及增值服务的收入约94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

    来自于管理项下商用楼宇的物业管理费是来自于物业管理及增值服务的收益的最大来源。截至2018年12月31日止三个年度各年及截至2019年6月30日止六个月,来自于在管商用楼宇的物业管理费分别约为4440万元、6710万元、9490万元及6370万元,分别约占各期间来自物业管理及增值服务的收益总额的约94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

    若按区域分,由于正商的房地产业务河南,因此兴业物联的大部分收益来自于河南郑州提供的物业管理及增值服务,上述财务期分别录得4730万元、7610万元、10750万元及7350万元,分别占收益总额100.0%、100.0%、约82.0%及90.6%。

    兴业物联称,业绩整体增长趋势是由于在管物业组合持续扩大及于2017年开始智能工程业务所致。

    皇家赌场APP地产新媒体了解,2017年,兴业物联实现传统物业向物联网智慧服务的转型,并将自身定位为“非住宅高端物管领航者”。

    截至目前,兴业物联已承接29个智能化工程项目,原始合约总金额为约7800万元,并完成一个智能化工程项目。承接的所有这些项目均来自正商集团开发的物业。

    截至2018年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六个月,智能化工程服务收入分别为约1830万元及750万元。所有收入均来自在河南省郑州市的项目。

    另外在现金状况方面,招股书显示,于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,兴业物联的债务权益比率分别约为-1.3倍、-1.4倍、-1.3倍及-1.4倍。

    由于并无任何银行借款,因此于2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,处于净现金状况。

    关于未来发展的策略,招股书中提到了,兴业物联继续专注发展中高档非住宅物业及计划开展更多物业管理项目;有选择地寻求物业管理行业内的并购机会;继续开发移动应用程式以提升客户及用户体验;持续发展智能化工程服务等。

    兴业物联的上市节点,正值国内其它物业管理企业相继分拆物业的阶段,仅就过去10余天内便有鑫苑服务、蓝光嘉宝服务在港交所敲钟上市。

    中国物业管理协会最近表示,2018年,全国物业管理行业总收入7043.63亿元,比2017年增加1036.4亿元,增长17.25%。在大时代大趋势下,预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续,“这亦是物业服务企业应当抓住的黄金周期”。

    红杉资本全球实行合伙人沈南鹏近期也对物管企业独立化运作发表意见,认为可以提升物业服务能力,增强市场竞争力;同时提升地产品牌形象,获取更多第三方物业项目。他同时将分拆上市视作“市值管理的第二曲线”。

    而对于正商而言,兴业物联或许只是“第二曲线”的一部分。作为长期名列河南省销售额排名第一的正商集团,其目前已在纽交所主板、香港主板、A股陆续布局上市平台,包括GMRE企业、赞宇科技(郑商发展)、正商实业等。

    其中房地产仍是正商最重要的业务之一,有数据称其2018年销售额约达506亿元。皇家赌场APP指数统计,今年前九个月,正商集团销售额约311.5亿元。

    作为房地产主要上市平台,2019年7月10日,正商实业有限企业宣布,企业中文名称由“正恒国际控股有限企业”更改为“正商实业有限企业”,企业英文名称由“ZH International Holdings Limited”更改为“Zensun Enterprises Limited”,于7月8日生效。

    关于此次更名,正商集团表示是为了更好地反映企业策略,更改企业名称将提供新的企业形象及独特性,更能反映集团未来业务及发展方向。

    而在2018年度报告中,正恒国际便表示已采纳具体策略,进一步于中国扩展物业发展业务,并继续努力扩充土地储备。

    撰文:林海研    

    审校:钟凯



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